宋庄之争：如何跳出“零和”游戏

如今的宋庄，成了各方关注的焦点。
这座位于北京东郊、靠近河北的普通乡镇，自1994年以来聚集了全国各地的1300多位艺术家，其中包括近百名海外和港台艺术家。他们中的许多人在这里购买了农民房，定居生活，创作交流，由此，宋庄成为继圆明园画家村、798艺术区之后北京的又一道文化风景。
2004年
，宋庄提出了“文化造镇”构想；2006年，宋庄镇又被确定为北京市文化创意产业基地之一。这种种的利好，让宋庄的艺术之路似乎变得更为平坦。
然而，正当入“村”的艺术家们踌躇满志，准备好好干一番事业之时，风波骤起。2006年的下半年，在宋庄购买了农民房数年之久的王立则、李玉兰等10多位艺术家陆续被告上法庭，要求取消购买协议，退还房屋。
2007年7月10日，审理李玉兰一案的北京通州区法院支持了农民的诉求，判令购房合同无效，要求艺术家为原告腾房，同时原告依据评估价返还李玉兰相应款项。
这是宋庄房讼系列案件的第一份判决。它让宋庄艺术家群体焦虑万分：她的败诉，意味着其他在宋庄购房的艺术家也将面临腾房的命运。

售房农民为何反悔？
艺术家王立则的房子是2003年花6.6万元从已故雕塑家徐人伯处购得的；而徐1998年从当地农民张某处购房时，包括正房7间、房前屋后树木及院内所有设施的这一处房院总共才花了1.85万元。李玉兰2002年购房时，正房5间、厢房3间，房屋及院落也仅仅花了4.5万元。
而购房后的这些年，正是通州房地产迅猛升温之时。随着城乡一体化的迅速推进以及房地产市场的持续升温，近些年来，位于北京东部的通州区房价正在以令人心跳的速度迅猛增长。中大恒基不动产营销市场研究中心的统计显示，2003年，通州区平均房价仅为3000元/平方米左右，而到了去年年底，这一数字已经变为5300元/平方米，年均涨幅17%。
尽管农民房的性质与普通商品房不同，交易价格也有着巨大的差别，位于通州新城北部的宋庄还是因为成了“声名播于内外”的艺术积聚地而迅速升值。在宋庄小堡村，村民几乎家家都改建了供艺术家租用的工作室，三四间房的工作室，年租金已由3年前的3000元攀升到了1.5万元以上。
与目前周边房屋的交易、租赁价格相比，上个世纪90年代以及本世纪初宋庄农民出售房院的价格无疑是偏低的。较低的出让补偿以及无法分享房院升值所带来的收益让他们感到“吃了大亏”。这种急剧变化在售房农民心里造成的落差可想而知。
而事实上，现有的政策又为他们提出退房要求“帮了忙”：根据国务院办公厅1999年下发的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》以及2004年《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》，农村私有房屋向城市居民出售的行为不受支持。
于是，宋庄售房农民要求取消购买协议不仅具有了可能，而且成为了现实。尽管相关的法律界、经济界人士经过研究认为，农民出售宅基地上的私有房屋，没有违反任何禁止性规定，有必要对宅基地的流转政策进行调整，而一心想把宋庄的文化产业做大的当地政府也认为，农村土地现有的管理法规还不完善，农村集体土地所有权被无形限制，国家应该采取相关政策，将农民闲置的集体土地进行盘活。然而，可以看到的事实是，在一审判决中，通州法院支持了售房农民的请求。

艺术家的投入，价值几何
除了“农民是否有权将宅基地上的私有房屋出售给城市居民”之外，宋庄房讼中的又一焦点是艺术家的投入价值几何，给予艺术家的补偿是否合理。
在起诉李玉兰之前，原房主曾向李玉兰提出，希望以7万元买回房屋，这一提议被李玉兰拒绝。此后，原房主将李玉兰告上法庭，诉求确认双方买卖房屋协议无效，判令李玉兰腾退房屋给原告，而原告则按有关部门评估的房屋价款退还给李。
对于通州法院一审判令根据评估给付的补偿款93808元，李玉兰表示无法接受，因为在买房之后，自己光是纯资金投入就已经超过了12万元。
事实上，买房之后，投资改造成为艺术家们的当然选择。王立则从2003年买房至今，也已然投入资金十二三万元。而这显然还没有算上改造过程中花费的时间、精力等隐性成本。
产业界、经济界的许多专家学者则以更加独到的视角来看待艺术家在房产升值中的价值。在一篇名为《用新产权交易规则研究宋庄房产纠纷》的文章中，中国人民大学经济学院教授方竹兰认为：“宋庄房屋产权交易后的价格升值表面上是需求增加的结果，实质上在很大程度上是画家人力资本的投入导致的增值，按照人力资本产权原则，由画家人力资本投入而形成的房屋价格升值属于画家，不属于农民。如果没有画家进入，宋庄的房屋价格不会持续增长。”
这无疑考虑到了艺术家品牌的无形资产。如果以这样的观点来看待宋庄房讼，那么，仅仅以实物来度量宋庄房产的价值，是不是又有所欠缺了。而对于艺术家、对于宋庄这个品牌来说，这样的度量是否又让他们“吃亏”了呢？

宋庄如何突围
姑且不论“农民私房是否属于小产权房”、“农村宅基地能否流转”这些悬而未决的争议问题，宋庄之争，一个显而易见的原因在于，无论是售房农民还是买房的艺术家，在买与卖、索与退的博弈之间，都觉得自己的利益受到了损害。
而事实上，在许多产业界和经济界的专家看来，售房农民与买房艺术家之间，并不是一种“零和”性质的竞争关系。十几年前的宋庄，以小堡村为例，村民人均年收入仅三五百元；而据介绍，2006年，宋庄镇总投资20多亿元，其中文化产业3.2亿元，高达18%，全年利税3.5亿元，创历史新高。艺术家中心区小堡村，全村1300人，2006年总产值却高达3.5亿元，上缴利税1816万元，人均纯收入1.2万元。据不精确分析，直接由文化因素产生的收益，约占该村人年均收入的45%。在宋庄，艺术家和当地农民已经形成了一种互利互惠的社会经济结构，艺术家群落成为一种社会和经济资源。

　　宋庄如何突围？
方竹兰认为，宋庄画家村的兴起是民众在经济发展过程中的自发买卖行为，是对传统产权规则的突破。这种自发突破符合中国市场经济的发展要求，符合城乡差别缩小的要求，符合取消户口制度的趋势，应该视为是城乡之间的产权交易制度创新。当然，考虑到农村房屋交易处在探索阶段，当时价格与现时价格巨大差别影响到社会的不和谐，为了对农民利益进行适度保护，法律可以进行人性化处理，在调节基础上给予农民适当补偿，或者按照一定程序进行谈判。
方竹兰认为，从中国发展信息经济和知识经济的产业战略，建设创新型国家，增强中国国际竞争力看，保护宋庄画家村具有长远价值，也符合当地农民的根本利益，如果画家撤出宋庄，对于当地农民不利，对于整个国家的产业发展战略也不利。而画家的文化创意产业链中应尽量将当地农民纳入，与当地政府合作，如果文化创意产业成了当地农民自己参与的事情，农民与画家之间的矛盾会大大减少。
事实上，无论是宋庄镇政府还是北京市的相关部门，都已经在努力地按照“双赢”的思路来争取宋庄问题的解决。北京市委研究室文教处副处长何明到宋庄调研后表示，将综合考虑艺术家、农民以及宋庄镇三方面的利益，顾全大局，近期从方法上、长远从政策上解决争端。
而最不愿意看到“零和”竞争的宋庄镇政府也已经在采取一些切实的措施。目前，宋庄已经规划了“宋庄原创艺术与卡通产业集聚区”，给有实力的艺术家提供居住和创作空间，希望以此来部分缓解目前的难题。作者：汪建根